COZUCHI物件録【目白区分マンション編】
不動産クラファン好きの物件録。今回はWARASHIBE（COZUCHI）の新ファンド「目白の区分マンション編」です。
これで9月のCOZUCHIの募集予定は既に3件目ですね。
WARASHIBEがCOZUCHIに変わるタイミングで、どんどん新ファンドが登場します。運営LAETOLIのやる気が感じられますね。
さっそくですが内容を見ていきたいと思います。
〈予告〉豊島区目白 区分マンション
- 募集金額：2160万円（東陽町1600万円）
- 運用期間：1年間（東陽町6ヶ月）
- 利回り：4.5％（東陽町4.5％）
- 劣後割合：公表前（東陽町20％）
- 募集開始：2021年9月21日19時～
今回は東陽町ファンドと同じスキームです。なので、比較のため東陽町と並べてみました。次章より深掘りしていきたいと思います。
スキーム
スキームは東陽町の時と同じですが、
もう一度再掲すると、ようは「ある不動産会社が今回のマンションを「居住用マンション」として販売するために購入したけれども、リースバック契約で居住者が賃貸で入居している。
そのかわりに物件価格は安く仕入れられたが、住んでる人がいるので商品化まで時間がかかりそうだ。
その不動産会社は、今後も他の物件を仕入れ続けたいので（借入の負債を抑えたいので）、物件をオフバランス（負債をBSに計上せずに軽く）したい。
この相談を受けたラエトリ（COZUCHIの運営）が、相場より約40％（東陽町は37％だった）安く取得した」、という流れです。
オフバランスしたい物件を代わりに持ってあげる（資金を出す）という意味でソシャレン的要素もありますが、ソシャレンのように担保物件（抵当権）としてではなく、不動産を自由に処分することもできる所有権を持っている、という点が大きなメリットです。
不動産投資マーケットから見た目白
本物件の立地は目白。うん。いいですね～。まだ物件の詳細は公表前ですが、どの辺でしょうかね。
目白周辺はJR山手線外側の「近衛町」を筆頭に、投資法人の間でもマーケットが形成されているエリアです。
WARASHIBE（COZUCHI）から地図を拝借させていただくと、物件は★マークのあたりのようです。山手線の内側で目白と高田馬場の中間くらい。学習院大学の裏あたりでしょうか。
もちろん、この辺も西東京エリアで有数の高級住宅街ですし、うーん。そうですね、僕の感覚では同じ西東京ならば吉祥寺や参宮橋、中央線なら中野あたりと同レベルなかと思います。
高田馬場に近いのもいいですよね。高田馬場もレジの投資用不動産市場としては人気ですから。売却時の流動性も高いと思います。
リートやファンドならまだしも、不動産クラウドファンディングで目白周辺の物件、なかなか見ませんね。相変わらずWARASHIBE（COZUCHI）の物件は立地がいいなと。
マーケットの利回り相場でいうと･･･そうですね。同じ西東京でいうと、以前WARASHIBEで募集のあった恵比寿とまではいかないものの、目白周辺なら利回りも相当低く（＝物件価格が高く）なります。
もし新築ならば、利回りは3.7～3.8％ではないでしょうか。
なので最初は「これは相当高値で買われたのかな？」と思いましたが、リースバック物件で相場から40％オフで購入されたとのこと。今回も仕入れの力を見せつけられました。
目白と東陽町で利回りを比較
WARASHIBE（COZUCHI）の仕入れ力が本物であることが再確認できたところで、目白で利回り4.5％。前述したとおり、マーケットから見ると十分お得ですが、ちょっと東陽町との比較で分析してみますね。
目白ファンドと同じスキームだった江東区東陽町ファンドでも利回り4.5％でした。
利回り水準では目白と東陽町では利回り0.3％分くらいは違ってくると思うので（目白の方が良い）、今回のファンドは東陽町との比較でもお得感はあるな、と思います。
もちろん、正確な立地や建物の築年数、または現行賃料の割高・割安にもよりますので、その辺は物件の詳細が公表されてから確認のうえ、見立てが間違っていれば修正します。
僕を含めて、皆さん不動産クラファンの高利回りに慣れてしまっていると思いますが、今の不動産クラファンの高利回りは、投資家にとっては紛れもないボーナスステージです。
逆に言うと業者にとっては生き残りをかけた戦いでしょうが･･･
くれぐれも詳細は公表前だと強調しておきますが、普通に考えて、目白で利回り4.5％はお得感ありますですよ。
ニーズに合わせた短期運用（手数料無料の換金期間）
本ファンドは東陽町と比べて利回りは同じですが、期間が1年と長くなってます。
ですから、今回の配当は「2回」あって、1回目の配当の6ヶ月後に換金手数料無料期間を5日間程度設けるとのこと。
- 運用期間1年（配当計算期間は6ヶ月単位）
- 配当2回（第1回：6ヶ月後、第2回：12ヶ月後）
その期間にマイページから換金申請すれば、6ヶ月で配当と換金ができます。つまり、「実質6ヶ月ファンド運用とする事もできる」と。これも新しい取り組みですね。
また、換金分の買取先は運営のラエトリですが、「換金制度の利用により事業者が優先出資の買取を行った場合、当該買取分を再販（売り出し）する場合がございます」とあるので、買取後に再度の売り出しもありそうです。
この辺はCOZUCHIが目指すセカンダリーマーケット市場の構築を見越した実験という意味合いもありそうです。
まとめ
最後にまとめます。
- 目白周辺は投資法人も目を付ける西東京を代表する住宅エリア
- マーケット相場から見れば、目白で4.5％の利回りはお得感あり
- 相場より40％安く仕入れており、流動性も高い
今のところ、僕が着目したのは利回りですね。立地面のみから見れば、東陽町の4.5％よりも手堅いのに利回りは同じですからね。お得だと思います。
もちろん、「オフバランスのニーズに応えるシリーズの第2弾」ということでスキームも優れてますし、東陽町ファンドの抽選倍率1120％という成功があっての本ファンドでしょうね。
WARASHIBE（COZUCHI）の良いところは（偉そうだな･･･）、過去の募集ファンドやアンケートから（実験）、得られた結果を検証して（観察）、予測を立てて企画に応用する（仮説）を繰り返していることなんですよね。
運営の議論もしっかりされてることが透けて見えますし、科学的思考で不動産クラファンを運営されてるんだなと思います。
偉そうにすみませんが、「進化の過程」も見れるWARASHIBE（COZUCHI）の「次はどう出る？」が毎回楽しみです。
おまけ
最後におまけを。9月に募集されるCOZUCHIの2ファンドについて、記事にしてますので興味がある方は、ぜひ参考にされてみてください。
WARASHIBEがCOZUCHIになり、新ファンドの品川再開発がおもしろすぎる
あと、運営のラエトリさんに聞いたところ、先着500名のアマギフ2000円プレゼントはまだガンガン募集中とのことですし、どうやら更に増枠されるかも･･･。
追伸）先着1000名に増枠されました。
つまり「まだまだ間に合います」ということを申し添えます。
- 新規登録で先着1000名にAmazonギフト券2000円相当プレゼント！
- キャンペーン期間：7/15〜9/30まで
＼今注目の不動産クラファン／
【関連記事】
【WARASHIBE】好立地の不動産クラウドファンディング！
