【creal】ちくらつなぐホテルの予約停止で思うこと
こんにちわ、トッティです。
crealから「ちくらつなぐホテル」の新規予約を5月末まで停止するとの連絡がありました。
ちくらつなぐホテル運営者の意向により、新型コロナウイルス感染拡大防止の観点から5月31日(水)まで新規ご宿泊予約の受付を停止させて頂くこととなりました。
（出典）crealメールより抜粋
同ホテルのある千葉県は、今日にでも緊急事態宣言が解除されるのかな？
ただ千葉のみならず、コロナの影響で全国のホテルは壊滅的な被害を受けてますから（特にインバウンドが要だったホテル）、こればっかりはもう...仕方ないですね。
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ちくらつなぐホテルの分析
コロナの影響ももちろんあるでしょうが、コロナの影響以外の問題もあるのかどうかは、きちんと棲み分けしておくべきかなと。
厳しいようですが、やっぱりそこはちゃんとした方がいいと思います。一般的にホテルはオープン当初は認知されるまでどうしても稼働率が低くなりますが、それをさっぴいても、ちくらホテルはコロナの影響が大きくなる2020年4月以前から稼働率が相当低かったので（※）。
（※）creal大型ファンドは毎月、ADR（平均客室単価）やOCC（客室稼働率）を確認できる月次レポートを参照できます。
ちなみに僕は千葉に住んでますから、千葉にある本ホテルは現地調査もしてみました（本当は遊びにいく”ついでに”ホテルを見てきたことは内緒です）。
【現地調査記事】
一応、ホテル系の評価はプロなので細々と分析のうえ（本物件は辛口でした、ごめんなさい！）、立地やADRの想定、キャップレート（直接還元法の利回りのこと）が微妙だったので、本ファンドには5万円の投資に留めました（ただ、月次レポートは見たかったので少額で投資）。
【分析記事】
過去に「crealの大型ファンドが地方のホテルだと危険信号」なんて記事も書かせていただいてました。
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事業収入がないのに、賃料は誰が負担するの？
crealのメールの締めにはいつもどおり、crealのファンドはテナントクレジット（信用力）が高く、賃料固定のマスターリース契約、さらには劣後出資もあるから安心してね、とのコメントもありました。
CREALでは賃料収入を原資とした配当に対するリスク対策として、マスターリースの活用や、クレジット（与信）の高いテナント(転借人)選定などを行なっております。
また、運用中の賃料下落や売却時の損失が発生した場合には当社から優先的に負担する、優先／劣後方式を採用しています。
このような対策のもと、本日現在、投資家の皆様への配当に影響を及ぼすような状況は特段ございません。5月以降も引き続き想定通りの配当を実施する予定でございます。
（出典）crealメールより抜粋
本件に当てはめると、crealを運営しているブリッジ・シー・グループの管理会社ブリッジ・シー・エステートが毎月の固定賃料を負担してくれてるので、投資家に対する配当には影響がないという仕組みです。
ただ、ホテル市況が1年やそこらで回復するとも思えませんので、今後のホテル市況によっては、EXITがかなり厳しくなる（適正価格で売れなくなる）可能性もあると思います。
営業できない期間は保険がおりないの？
災害に対する保険料（火災保険や地震保険など）は、通常、物件に係る費用として計上され、既に物件価格に反映されてます（ちくらホテルも保険に入ってるはず）。
一方、この保険には通常、利益保険（突発的な災害、感染症などで営業活動が阻害・休止したことによる休業損失を補償する保険）は含まれてないはずです。
※コンプラが厳しいリートでさえ、基本的に利益保険までは費用計上しない物件がほとんどです。
なので、おそらく賃料は保険ではまかなえず、その他、自治体の補助金があるのか分かりませんが、ちくらつなぐホテルは元々稼働率が低かったので、補助金が適用できるのかどうか....（詳細は不明です）。
crealの報告体制
なんか暗い話になってしまいましたねｗ
ただ、crealは投資家の不安を少しでも払拭するため、今できうる報告を徹底してくれてます。
こういうネガティブな情報も逐一報告してくれるcrealが好きですし、今回はあえて取り上げさせていただきました。
否定しているわけではないというニュアンスをくみ取っていただけるとうれしいです。
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※クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| Rimple | 200,000円 | 0円 |
| クラウドバンク | 577,000円 | 312,253円 |
| creal | 1,120,000円 | 50,748円 |
| Funds | 500,000円 | 15,403円 |
| SAMURAI FUND | 650,000円 | 17,560円 |
| CRE Funding | 100,000円 | 287円 |
| SBISL | 1,320,000円 | 221,081円 |
| FANTAS funding | 1,150,000円 | 17,903円 |
| SYLA FUNDING | 200,000円 | 0円 |
| OwnersBook | 1,500,000円 | 154,877円 |
| COOL | 0円 | 111円 |
| Joint α | 100,000円 | 0円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 142,000円 | 4,745円 |
| ASSECLI |  30,000円 |
0円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 300,186円 |
| LCレンディング(終了) | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 9,677,000円 | 1,130,831円 |
