【CREAL】「関町北保育園プロジェクト」を本音で分析します
こんにちわ、トッティです。
今回のCREALの大型ファンドは保育所の第2弾！
必ずしもイケイケドンドンのIT系企業がテナントに入るオフィスビルなどではなく（実際に東京都心を中心にすさまじい勢いで伸びてます）、今回は保育所ということで、個人的には地味で好きです（笑）
不動産投資型クラウドファンディングの人気の高まりから、クリック合戦が続くので、CREALの大型ファンドを狙っていた投資家も多いのではないでしょうか？
ということで、今回も正直ベースで分析してみますので「不動産のことがよく分からない」っという方にはお役に立てる内容になってると思います。
※ただ、あくまで詳細が分からない部外者の分析に過ぎない点は、ご留意くださいね！
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- 「関町北保育園プロジェクト」の概要
- 保育所の需要は安定的
- 予定賃料が公開されていないので家賃負担力は分からない
- 重要なポイントは利回り（キャップレート）
- Capレートについて
- CREALには保育所の売却実績がある！
- まとめ
「関町北保育園プロジェクト」の概要
- 募集金額：38,300万円
- 利回り（年利）：4.0%
- 運用期間：16ヶ月
- 募集期間：2020年2月12日 20:00～
物件の詳細は会員限定なので書けませんが、吹っ切れたように情報提供してくれるCREALは本当にすばらしいと思います。
鑑定内容も公開すると、僕のようにツッコむ投資家もいるでしょうに....（僕はブログで書くだけで、CREALに直接問い合わせたことはありませんがｗ）。
保育所の需要は安定的
保育所の需要について、一般経済市場のマクロ的な要因からは「練馬区の人口は増加している」とか「一定数の待機児童がある」とかは、CREALで既に調査されてますね。
確かに、不動産の価格は人口（その他経済・社会要因）と強い相関関係があります。
ただ、単純に「区の人口が増えてますよ」ということよりも、保育所で見るべきは就学前児童数の推移かと思います。
こちらも既にCREALで調査されてて、練馬区の就学前児童数は概ね横ばいで推移しているようです。
たとえ需要が横ばいだとしても、保育所の供給が足りてないので稼働は安定すると思います。さらに、本施設では、
- 2020年4月に開設される新設の認可保育所
- 認可保育所は行政から補助金が給付される
- 練馬区の補助は、建物賃料を支給
認可保育所として行政の賃料補助もあり、保育所の需要の高まりも相まって、安定的な賃料収入を生み出す投資対象といえそうです。
また、賃借人が途中解約する場合には違約金も設定されているため、契約期間中の賃料が下落するの可能性は低く、安定的だと思います。
予定賃料が公開されていないので家賃負担力は分からない
保育所の運営会社は東証一部上場企業100%子会社というだけで、詳細は公開されてません（調べればすぐに分かります）。
それは別にいいとして、本ファンドは予定賃料が公開されてないので（賃借人からの同意が得られなかったため）、事業収支をもとに適切な賃料であるか（家賃負担力）を検証できません。
つまり、「そのオペレーター事業に対して、賃料が高いのか、安いのか？」が分かりません。
重要なポイントは利回り（キャップレート）
なので、本質的に見るべきポイントは利回り（キャップレート）です。
CREALの大型ファンドに限ってはググってみるのですが、「関町北保育園プロジェクト」でググってここを指摘されてるブロガーさんがいらっしゃらないので（今回に限ったことではありませんが....）、
やっぱり一般の方にとっては、不動産は慣れない投資先なのかもしれません。
今回は、前回のCREAL保育所ファンドの利回りベンチマークがあるので、比較しやすいですよ。
Capレートについて
CREALでは2件目ですが、保育所を持ってるリートはごくごく一部。アセットとして「保育所」はまだまだ一般的ではありません。
僕も保育所をリートで評価した経験がありませんが（一般鑑定なら評価経験があります）、まず思ったのは住宅やオフィスではなく、
保育所という特殊アセットで、キャップレートが普通のレジデンスと変わらないのは(※)、あまりに低いんじゃないかなと思いました。
※キャップレート（直接還元法の還元利回り）は会員限定情報なので、曖昧に書かせていただきます。
前回保育所ファンドもやや無理してるんじゃないかな～と思ったので、今回も同じです。今回も痺れるようなCap水準です。
要するに特殊ファンドをこんなに低い利回りで買う人がいるのか？っという意味だよ。
不動産投資型クラウドファンディングの利回り(Capレート)は、ただ投資家側の配当利回りという意味合いのみならず、物件価格にも直接影響します。
つまり、物件価格とCapレートの関係は「キャップレートを下げると価格が上昇する」という関係にあります。
リートの物件情報は広く一般公開されてますので書きますが（CREALの説明にも記載があります）、バリバリ収益特化のリート物件でも、保育所のキャップレートは4.3～5.6％です。
- 大和ハウスリート投資法人
- ナーサリールームベリーベアー大森西・ウエルシア大田大森西
- 竣工時期：2019年1月17日
- CAPレート：4.3％
- サムティ・レジデンシャル投資法人
- 保育所併設のシングルタイプの寮
- 竣工時期：2016年2月17日
- Capレート：5.6％
もちろん、キャップレートは立地や築年、時期や物件の個別性により変動はしますが、今回の「関町北保育園プロジェクト」はリートより低い...
練馬区なら、仮に一般的なアセットのレジデンスだったとしても、4.1～4.2％程度にはなると思います（私見です）。
うーん。やっぱり保育所にしては、ちょっと低すぎるんじゃないかな....
CREALには保育所の売却実績がある！
キャップレートが低いことは、つまり売却時に売れるかどうかが心配だということです。
ただ、朗報が！
CREALで運用中の保育所「さくらさくみらい駒込」は、2020年2月28日に売却を完了予定で、売却時のNOI利回りは〇％、損失なく売却が行える見込みです。
※売却利回りは会員限定情報ですが、当初の取得利回りで売却されてます。
すごいぞ！CREAL！
【関連記事】
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まとめ
まとめますね。
- 投資家が見るべき本質は利回り（キャップレート）
- 個人的にはキャップレートが低い（物件価格が高い）と思う
- ただしCREALは保育所の売却実績がある
- しかも売却時の利回りは当初の予定通りだった
おまけを言うと、CREALの劣後出資割合もいつもよりも高いです。もしかしたから、既に売却先の目星もついてるのかもしれませんね。
個人的には、本ファンドは過去のレジ物件（ラ・ペルラ池袋）のように固くはないと思います。
が、CREALの売却手腕を信じて、投資してみたいと思います。
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※トッティは「本当にいい」と思って紹介させていただきますが、クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてみてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| OwnersBook | 2,070,000円 | 130,864円 |
| SBISL | 1,540,000円 | 186,065円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 287,119円 |
| クラウドバンク | 920,000円 | 305,561円 |
| CREAL | 1,410,000円 | 38,486円 |
| FANTAS funding | 1,000,000円 | 8,656円 |
| SAMURAI FUND | 750,000円 | 4,268円 |
| Funds | 503,192円 | 10,919円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 130,000円 | 2,758円 |
| COOL | 0円 | 111円 |
| LCレンディング(撤退) | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 10,413,192円 | 1,013,010円 |
