FANTAS funding(ファンタスファンディング)の評判・メリット・デメリットを不動産鑑定士が解説
FANTAS fundingで空き家に投資できるの？オレ不動産はよくわからないんだけど....。
大丈夫！わかりやすく解説するから安心して！
こんにちわ、不動産鑑定士のトッティです。
今や大人気のFANTAS funding。FANTAS fundingは2019年に大ブレイクした不動産専門のクラウドファンディングです。
今回の記事では、今話題のFANTAS fundingを不動産鑑定士の目線から徹底解説しました。
さっそくですが、本編をどうぞ。
- ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの違い
- FANTAS fundingの特徴
- FANTAS fundingの安全性やリスクは？
- FANTAS fundingのメリット
- FANTAS fundingのデメリット
- FANTAS funding案件のポイント
- FANTAS fundingの利回りについて
- FANTAS fundingの評判と使ってみた感想
ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの違い
FANTAS fundingはネットを通じてお金を不動産に投資する「不動産投資型クラウドファンディング」というサービスです。
貸金業と不動産業
ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの違いって、よくわからないんだよね。
大きなくくりでは、ソーシャルレンディングはクラウドファンディングの一種だよ。
ソーシャルレンディングは融資型クラウドファンディングとも呼ばれ、投資家と借手をP2Pで結ぶ貸金業法に基づく貸金業です。
一方、不動産投資型クラウドファンディングは実物不動産に投資する不動産特定共同事業法の許可を得た業者による不動産業になります。
両者に共通するのが、ファンド組成には第2種金融商品取引業の許可も必要だということ。
投資用不動産の法律や整備の歴史については、こちらの記事でまとめてますので、よかったら参考にしてみてください。
投資用不動産の法整備の歴史を体系的に理解【CREALやFANTAS fundingを始める前に知っておこう】
ソーシャルレンディングには匿名化の問題がある
NHKでやってたけど、ソーシャルレンディングは誰にお金を貸してるのか、わからないんでしょ？
そう！それがソーシャルレンディングの怖いところ！
ソーシャルレンディングは融資先の匿名化（複数化）という問題があり、誰にお金を貸してるのかわかりませんでした。
その後、2019年3月に金融庁の通達により、ソーシャルレンディングの匿名化は事実上廃止となりました。
ただ、まだ実名を開示している業者は限られ、また担保の公表についても十分なものではありません。
これまでソーシャルレンディングでは、匿名化を悪用したみんクレ、ラキバン、トラレンなど、投資家に多くの損害を与えた詐欺業者、maneoなどの不祥事を起こす業者が後を絶たちませんでした。
ソーシャルレンディングの不祥事が続いたね....
不動産投資型クラウドファンディングはクリアに情報開示
一方、FANTAS fundingのような不動産投資型クラウドファンディングは、投資先が現物の投資用不動産で情報もクリアに開示されてます。
なので、ソーシャルレンディングのような投資先が事実と異なるようなことは.....まずありません。
不動産投資型クラウドファンディングは、今多くの投資家が注目するサービス。
投資先が不明なソーシャルレンディングから、投資先が見える不動産投資型クラウドファンディングを選ぶ投資家も増えてます。
その受け皿としても人気のFANTAS fundingが選ばれてます。
なるほど。不動産投資型クラウドファンディングは情報が公開されてるから安心だな。
FANTAS fundingの特徴
FANTAS fundingにはどんな特徴があるの？
ざっくりいうと、FANTAS fundingは1万円から空き家やマンションに投資できるサービスだよ。
ネットで完了・物件情報は充実
FANTAS fundingでは面倒な手続きは不要で無料で口座開設でき、ネット上で小口化された不動産に投資することができます。
ネット上では物件所在地はもちろん、契約内容、賃料など、投資家が納得して投資するための判断情報を開示してくれてます。
1万円から投資できる
実物の不動産投資は初心者の方にはちょっとハードルが高いですよね？
FANTAS fundingは不動産が小口化されているので、1万円から不動産投資を始めることができます。
実績豊富な不動産業者が運営
不動産初心者がいい投資物件を選ぶのは....至難のワザです。市場分析や物件分析など、やらなくてはいけないことは山ほどあるからです。
FANTAS fundingを運営するファンタステクノロジーは、厳しい不特法の認可をクリアした不動産会社で、2010年2月に設立、2018年度で107億円の売上実績があります。
また、ファンタステクノロジーはクラウドファンディング事業のほか、FANTAS checkというマンション売却価格をAIで自動査定するサービスを運営しています。
そっか！FANTAS fundingでマンション案件が多いのは、マンション事業に精通してるからなんだね。
そうだよ。クラウドファンディングは不動産に精通している運営会社を選ぶことが重要だよ。
マンション事業だけではなく、空き家ファンドでも空き家再生の専門家が物件探しやリノベーションを担当しています。
FANTAS fundingを利用すると、不動産のプロが精査した投資物件にネットでサクッと投資することができます。
投資家を保護する仕組みがある
FANTAS fundingを運営するファンタステクノロジーも、投資家と同じ物件に出資することで、利害関係を一致させてます（セイムボートといいます）。
運営側も自分が損をしたくないから、がんばって物件を運用するね。
また、ファンタステクノロジーは20～30％の劣後出資をしているので、もし物件価格が下落したとしても、20～30％以内の損失であれば、まずはファンタステクノロジーが損失を負担してくれます。
このように、FANTAS fundingは投資家が損をしにくい仕組みを作ってくれてます。
FANTAS fundingの安全性やリスクは？
うーん、じゃあFANTAS fundingの安全性とか、考えられるリスクって何なの？
順番に説明するね。
FANTAS fundingの安全性
運営会社のファンタステクノロジーは、不動産特定共同事業法（不特法）の許可を得ています。
不特法はソーシャルレンディング業者より厳しい行政審査（1億円以上の資本金、商品内容、財務内容など）があり、ファンタステクノロジーはそれをクリアしてるということで一定の信頼性は担保されてます。
ファンタステクノロジー株式会社
- 資本金 1億円
- 設立 2010年2月22日（非上場）
- 事業内容 クラウドファンディング事業、FANTAS checkほか
- 投資家の出資金は分別管理
気になるのは上場の可能性。売上100億円を超えてるから、上場は十分期待できます！
また、物件価格がどのように査定されているのかについて、ファンタスファンディングのホームページ上では、
設定価格はプロ目線で、十分な売却益が見込める価格を設定しております。その点では元本の安全性を高められた商品設計となっており、かつJ-REIT等の投資商品に比べて高い想定利回りが設定された不動産投資商品となっております。
とあります。
区分所有マンションであればファンタスチェックの実績があるし、空き家再生の専門家がいるから安心だね。
FANTAS fundingで考えられるリスク
FANTAS fundingで考えられるリスクはコチラです。
- ファンタステクノロジーの倒産リスク
- 物件価格の20％以上の下落リスク
- 期間満了までに対象不動産を売却できないリスク
- 不動産評価額（設定金額）の正確性リスク
- 一括分配であることによる期間リスク
これらのリスクと不動産利回りとは別物ですが、例えば空き家ファンドのFANTAS fundingの募集案件の利回りは8％程度なので、空き家にしては安心できる固い利回りに設定されてますね。
また、FANTAS fundingでは基本的に短期売却を前提としていますが、売れなかった場合は期間延長もあり得ます。
売れなかった場合はファンタスファンディング側で物件を買い取ることもあるので、売却できないリスクは限定的かと思います。
FANTAS fundingのメリット
FANTAS fundingについてはわかったよ。でも、他の業者と何が違うの？
次はFANTAS fundingのメリットをわかりやくす説明するね！
投資対象に珍しい「空き家」がある
基本的に不動産専門のクラウドファンディングの投資物件って、金太郎アメのような区分所有マンションが多いですよね。
せっかく少額からいろんな物件に投資ができるのに、いつも区分所有マンションだと投資家としては飽きてきます....。
その点、FANTAS fundingの投資先は「空き家住宅」と「中古マンション」の2本柱です。
おお！空き家っておもしろそう！オレ、大家に興味あるんだよね。これってどういう仕組みになってるの？
空き家ファンドでは、
- FANTAS fundingが空き家を購入する
- リノベーションして第3者に貸し出す
- 入居者を付けた状態で別の投資家に売却する
というビジネスモデルになっています。
空き家だと銀行や地銀からの融資を引っ張ってくるのは厳しいでしょうから、クラウドファンディングとの相性はいいのでしょう。
ちなみに空き家ファンドは利回り8％程度と、不動産投資型クラウドファンディングの中ではトップクラスに高くなっています。
でも空き家を再生するなんて、ガッツがありますね。社会貢献にもなるし。
他業者との差別化ができてて、投資先として変化があっておもしろいですね。
投資対象の透明性が確保されている
FANTAS fundingでは投資家が直接個別の投資物件に投資でき、運用による賃料収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)が投資家に分配される仕組みになっています。
この点はJ-REITや私募REIT、私募ファンドと同じだね。
ですがFANTAS fundingはJ-REITなどの複合商品とは異なり、単体の物件に投資するため、物件情報が詳細にホームページ上に公開されています。
おお！これで投資物件の特定ができるね。
何度もいいますが、ソーシャルレンディングと比べて透明性が高い点が不動産投資型クラウドファンディングの最大のメリットです。
情報が開示されるってことは、投資家側が与えられた情報をもとに投資物件の内容を精査できるので、元本毀損の可能性を減らすことにもつながります。
投資対象の案件分析ができる
「案件分析ってめんどくさいんだよね～」
っと、これまで何となく投資していた方も、投資先の評価情報は知っているに越したことはありません。
でも不動産ってむずかしいんでしょ....?
大丈夫！みんな最初は初心者です。このブログでも案件分析するから参考にしてね。
物件評価が僕の仕事なので、ときどきFANTAS fundingでも案件分析したりして、ブログで公表させていただいてます。
ただ、このブログの案件分析は正直ベースなので、少し辛口になってしまうこともあります....。
「気持ちよく投資したかったのに...」
と思われる方がいらっしゃれば申し訳ないのですが、手放しに「FANTAS fundingいいですよ！」と書いてしまって、万が一、元本毀損などの問題があった場合、ブログを読んでくださってる方々にご迷惑をかけてしまうといけません。
なので、これからも個別ファンドの分析は、正直にいきたいと思います。
そこだけは曲げたくないよね。
このブログを見て投資を判断される方にとっては、辛口の方がいいんじゃない？
不動産鑑定士の客観的な第3者意見として参考にしていただければと思います。
投資家に対して丁寧な情報提供
FANTAS fundingではファンド運用終了後に「財産管理報告書」を確認することができます。
この報告書がけっこうすごくて、投資家が知りたい運用期間中の賃料収入や経費、売却価格などの情報が満載です。
ここまで情報を開示してくれるなんて....ソーシャルレンディングとはえらい違いです。
FANTAS fundingのデメリット
でも....FANTAS fundingにもデメリットがあるんでしょ？
当然あります。これから説明するよ。
FANTAS fundingの実績はこれから
FANTAS fundingは2018年10月に開始したサービスで、まだ実績が多くありません。
不動産ファンドは現物不動産が投資対象となるので、投資家への分配金、売却益の多寡は運営会社の手腕で左右します。
運営会社のファンタステクノロジーは、マンション売却査定やメディア事業で売上107億円の実績(2018年度)があるものの、FANTAS fundingの実績は、まだこれからという状況です。
まあ、これは仕方ないですが....今後のFANTAS fundingのお手並み拝見ですね。
できる不動産業者は物件取得と同時に、バリューアップして売るのも上手だよ。その辺も注目だね！
クリック合戦になる
FANTAS fundingは人気が高いので投資家の応募が殺到し、投資申込がしづらい状況になってます。
数百万～3千万円程度の小口の区分所有は、募集開始から1分程度で終了してしまうこともしばしば。
ただ、FANTAS fundingは同時に5～6件を募集することが多いので、1～2件であれば投資に成功する確率は高くなります。
今はまだソーシャルレンディングから流れた投資家を吸収するだけの不動産投資型クラウドファンディングの受け皿がないので、しばらくはクリック合戦が続くと予想されます。
FANTAS funding案件のポイント
ここでは簡単にFANTAS fundingの案件分析のポイントをまとめました。
空き家再生
FANTAS fundingの空き家再生ファンドでは利回りは8％程度、募集金額は400～600万円となっています。
FANTAS fundingの空き家物件を見ていつも思うのは、
「物件取得が難しい今の個人向け不動産投資市況で、よくこんなにいい物件を見つけてくるな～」
ということです。空き家投資もブームになってしまって、探してる人がたくさんいます。
例えば、僕の住んでる千葉県の戸建住宅市場で、駅徒歩5～6分の利便性の高さで総額500～600万円の物件って、なかなか市場に出回りません。
なので、FANTAS funding空き家再生ファンドについては、レベルが高いため安心して投資できると思います。
FANTAS fundingには空き家探しの専門部隊があるらしいよ。
区分所有中古マンション
中古区分所有マンションの評価で最も重要なのは、「立地」すなわち「周辺に新築マンションの供給があるかどうか」です。
日本人は新築マンションが大好きだから、というのがその理由です。
周辺に新築マンションが供給されれば、競争力のない中古マンションの成約価格は一気に下落してしまいます。
また区分所有の場合、区分所有特有のリスクを考慮するため、その分のキャップレート(利回り)が高くなります。
1棟まるまる保有する場合と異なり、他の居住者の存在が運用に悪影響を及ぼすこともあるから、そのリスクを事前にキャップレート(利回り)で考慮しておく、というのがその理屈です。
キャップレート(利回り)はむずかしいな....
大丈夫！またこのブログで不動産初心者にもわかるように解説します！
なお、2019年4月より、中古マンションの募集利回りが、8％から6％に引き下げられることになりました。
実利回りに近づいたことで、安心感という面でFANTAS fundingがまた1段階レベルアップしたといえるでしょう。
ますますFANTAS fundingで投資しやくすなりましたね。
インカム型
FANTAS fundingの募集案件には「キャピタル重視型」と「インカム型」があります。
インカムゲインは賃料収入、キャピタルゲインは売却益のことだったね。
インカム型はすなわち純粋な賃料収入なので、空室リスクはあるものの、いくらで売れるか分からないキャピタル重視型よりも安定しています。
ここで、ちょっとご紹介したいデータがあります。
国内不動産の運用実績からインカムゲイン・キャピタルゲインの推移をグラフ化したものがコチラです(出典：ARES Japan Property Index)。
- インカム収益率：賃料利回り
- キャピタル収益率：物件売却価格
- 総合収益率：インカム収益率＋キャピタル収益率
このグラフに使われてるデータはよくある”予測値”や”期待値”ではなく、”現在稼働中”の投資物件が何パーセントで回っているかを示しています。
インカム収益率(薄い棒グラフ)は、今回のFANTAS fundingの案件のように純粋な賃料収入のみの利回りのことです。
ちなみにインカム収益率は、2002年頃は約6％だったのが、現在は約4％となってますね(グラフは四半期ごとなので、年間ベースは×4倍する)。
一方、キャピタル収益率(濃い棒グラフ)は物件価格で、年によって大きく変動してます。
これからわかるとおり、キャピタル収益率はブレ幅が大きくなるけども、インカム収益率は景気に左右されず安定してますね。
インカム型はリスクをおさえたい保守的な投資家におすすめです！
FANTAS fundingの利回りについて
FANTAS fundingの利回り(分配率)は、中古区分所有は6％程度、空き家も8%程度です。
え！利回り高いね。リスクと利回りは比例するっていうし...大丈夫なの？
空き家が高利回りになる理由は分かります。リスクが高いですから。ただ、リスクの低い区分所有マンションが高利回りなのはちょっと怖いですよね？
大丈夫。ちゃんと理由があるから安心して。
マンションを自社で安く仕入れるルートがある
運営会社のファンタステクノロジーはクラウドファンディング事業以外にFANTAS checkというマンション価格査定サービスを展開しています。
価格を査定したマンションを自社でも買いとってくれるため、比較的安く中古マンションを仕入れることができます。
プロモーションと実物不動産への導入
もう一つは、FANTAS fundingはサービスが始まって間もないため、スタートダッシュのプロモーション目的の一環で高利回りとしている、という理由です。
また、高利回りを売りにクラウドファンディングに興味を持てば、実物不動産(区分所有マンション)への投資へ誘導できる、という理由もあるでしょう。
FANTAS fundingで「不動産投資できる！」と感じたら、実際に物件を買ってもらうための導線になってます。
マンションを売りやすくするため
FANTAS fundingのビジネスモデルは、低コストで物件を取得し、バリューアップのうえ運用・売却し、その差分が投資家と運営しているファンタステクノロジーの利益になる、というものです。
この場合、利回り(キャップレート)を最初から上げておくと(つまり物件価値を低く見積もっておくと)、売却段階で売りやすい、というメリットがあります。
「利回り＝賃料÷物件価格」なので、分母の物件価格が下がると利回りが上がる、という関係だったね。
以上の3点がFANTAS fundingが高利回りの理由です。
FANTAS fundingの評判と使ってみた感想
FANTAS fundingで悪い評判は今のところ、特にありません。人気がありすぎてクリック合戦になることくらいでしょうか。
全国的に空き家の供給は増え続ける中、ファンタスファンディングが空き家と投資家を結び付けることで、うまくビジネスに仕上げてくれてます。
空き家再利用の時流にも乗り、ファンタスファンディングが人気になるのもよく分かるね。
今後はますます不動産投資型クラウドファンディングが熱くなりますし、その中でもFANTAS fundingは、これからまだまだ伸びていくサービスだと思ってます。
個人的には現時点でFANTAS fundingで80万円を運用してまして、今後も追加で投資を続けるつもりです。
【クラウドファンディング業者一覧】
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【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| Rimple | 200,000円 | 0円 |
| クラウドバンク | 577,000円 | 314,027円 |
| creal | 1,120,000円 | 56,120円 |
| Funds | 900,000円 | 15,403円 |
| SAMURAI FUND | 350,000円 | 19,657円 |
| CRE Funding | 100,000円 | 287円 |
| SBISL | 1,520,000円 | 229,513円 |
| FANTAS funding | 1,250,000円 | 17,903円 |
| SYLA FUNDING | 150,000円 | 2,130円 |
| OwnersBook | 1,500,000円 | 154,877円 |
| Pocket Funding | 142,000円 | 5,238円 |
| ASSECLI | 30,000円 | 0円 |
クラウドクレジット  |
100,000円 | 29,048円 |
| Joint α | 100,000円 | 0円 |
| COOL |  0円 |
111円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 304,688円 |
| LCレンディング | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 9,927,000円 | 1,167,833円 |
