FUNDROP3号は山梨県甲府市ときた！

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一気に冷え込んで来ましたね。秋から冬の気配も感じるようになってきましたが、皆様、いかがお過ごしでしょうか？

さて。FUNDROPの3号ファンドは「山梨県甲府市のレジデンス」です。

「FUNDROPって何だっけ？」という方はこちらをご覧いただければと思います。

↑の記事のタイトルにもあるとおり、FUNDROPの初回ファンドは神奈川県横浜市だったので、「これはもしや（僕の好きな）地方物件がメインの事業者が誕生したか？」と思ってワクワクしていましたが、2件目で東京都板橋区となりましたね（笑）

そしてFUNDROP3号が再び地方へ。しかも山梨県…ちょっと驚きました。なるほど～。そう来ましたか。

3号は地方物件らしく利回りは8％と高利回りで、運用期間は6か月と短期。マスターリースによる賃料保証、劣後出資割合は20％あります。

ファンド概要をFUNDROPから拝借してみました。

その他の特徴はこちらで、

とのこと。FUNDROPから物件の情報も拝借してみました。

山梨県のど真ん中、県庁所在地の甲府市です。甲府駅周辺は再開発も進んでますが…すみません、これ以上はよくわかりませんので（苦笑）、グーグル先生に教えてもらいました。

広域地図によると甲府駅の北口で駅前商業地（公示地：甲府5-15あたり）にも近い住宅地ですね。

ちなみに駅北口の商業地の地価も周りの住宅地とほぼほぼ同じくらいになってますから、一般的に見て、そろそろ下げ止まりの兆候も見られます。

対象不動産は主要道路の背後の住宅地で、こちらのマンションのようです。ネットで住所を調べると「山ノ手ハイツ」と出ました。

周りはマンション、墓地、戸建住宅ですかね。アパートも見られますが、ゴリゴリの収益物件というよりも、相続対策で建てられたようなアパートも見られます。

対象不動産は単身者やDINKSを対象とした、なかなか築年の経過したマンションの様ですが、ストビューで見る限りは維持管理の状態は普通に見えます。

なにしろ対象不動産のエリアについて知識がないので、FUNDROPからめぼしい情報をピックアップさせてもらうと、

とのことです。稼働率はかなりいいですね。

駅10分ですから、駅徒歩圏を好む甲府駅周辺の勤務者層が主なターゲットになりそうです。甲府駅周辺ではマンション開発もチラホラ見られますし、対象不動産近辺の既成住宅地にも再開発の影響が及んでいるのではないでしょうか。

地価はだいたい5～6万円／㎡で横ばいから下落傾向ですかね。地方都市とはいえ底値感も見えてくる価格です。そろそろ下げ止まりではないでしょうか。

あとはファミマとかデイリーが徒歩4～5分にあったり、成城石井、スーパーなんかも比較的近くにあるようです。サラリーマンのほか、山梨大学にも徒歩12分ですから、学生さんの需要もありそうですね。

ファミリーマート甲府宮前町店：徒歩4分

デイリーヤマザキ甲府武田店：徒歩5分

山梨県立図書館：徒歩8分

成城石井　セレオ甲府店：徒歩10分

オギノスーパー　朝日店：徒歩12分

山梨大学：徒歩12分

（引用）FUNDROP

収支状況は会員限定のため、控えさせていただきます。

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本ファンドは地方物件ならでは高利回りをどう見るかですね。

インカム型ですから稼働率が安定していれば賃料収入も安定するので、この点は安心ポイントかなと思います。

利回りの構成要素にはボラティリティリスク（バラつき）も含みますが（統計学でいう標準偏差のことです）、地方物件では売却時の価格のバラツキというリスク要因もあるものの、

本件はインカム型で短期運用、かつマスターリース契約であることを鑑みれば、ある程度のリスク要因も相殺されるのかなと思います。

この辺を総合的に見て、インカム型で利回り8％はいい感じに仕上がっているのではないでしょうか。

もちろん、東京都内のピカピカマンションで、リスクを抑えてリターンだけが大きい物件が理想ですが、そんな物件ばかりでもありませんし、いろんな物件を組み合わせることでポートフォリオの分散効果も得られますし。

※分散投資でリスクを抑えてリターンを維持できることが数式で証明されているので、また記事にしてみたいと思います（今鋭意勉強中です）。

ということで、今回は以上です。もしご興味がありましたらFUNDROPでのぞいてみてください。

ではでは。コロナは激減してますが、寒くなりましたので風邪には十分ご注意ください。また明日も一日がんばりましょう。

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