【待望】Pocket Fundingで「軍用地ファンド」登場！
ブームになりつつあるPocket Fundingから、ついに「軍用地ファンド」が登場します！
またまた出ました軍用地ファンド。
担保付き国債と揶揄されるほど抜群の人気
を誇る沖縄軍用地はポケファンだけの目玉案件！（出典）ポケットファンディングのメール
このお宝ファンドを待ってました！
ＰＦ軍用地担保ファンド８号【一部不動産担保付】
ファンドの募集金額は201万円
- 募集金額：201万円
- 期待利回り：4.7％（税引前）
- 運用期間：12ヶ月
- 募集期間：2019年10月9日17時00分～
募集金額はドドン！201万円也！
先日、「大型ファンド予告」があったポケファンですが、逆の方向に吹っ切れましたね（笑）
「担保付き国債」と揶揄され、大人気の軍用地ファンドで201万円。これは瞬殺コースです。
う～ん。ボルトの記録を更新しそう。クリック合戦に参戦すべきか迷う...
地代利回りから土地価格水準を分析
| 【詳細説明】 | |||
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株式会社財全ソリューション（営業者）は法人ＨＨに対して事業資金として、下記の通り融資を実行いたしました。 ①平成30年10月22日・・・500万円 ②平成31年2月1日・・・500万円 ③令和元年10月3日・・・200万円 ソーシャルバンクZAIZEN株式会社（金商業者）は、融資を行った法人ＨＨへの株式会社財全ソリューション（営業者）の追加融資分のリファイナンスとして、200万円を募集させていただきます。 |
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| 担保有 | 期限前返済有 | リファイナンス | |
| 資金使途 | 事業資金となります。 | ||
| 返済原資 |
毎月の利息支払い及び元金返済は、事業収益より支払。 |
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| 【保全内容】 | |||
| 担保物件 |
土地（軍用地）２筆 |
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| 担保物件地 |
沖縄県沖縄市 |
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| 担保設定 |
①抵当権（第３順位）を設定 |
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| 評価方法 | 地価公示価格・取引事例比較法 | ||
| 担保評価額 | 52,406,600円（年間借地料1,039,825円、倍率50倍） | ||
| 先順位額 | 35,000,000円 | ||
| 貸付限度額 | 41,925,280円 | ||
| 52,406,600円（担保評価額）×*80％＝41,925,280円 | |||
| 営業者貸出限度額 | 6,925,280円 | ||
| 41,925,280円（貸出限度額）－35,000,000円（先順位額) ＝6,925,280円 | |||
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*原則、担保評価の７０％以内での貸付となります。 |
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「ＰＦ軍用地担保ファンド５号」の追加融資のための再募集（リファイナンス）です。
地代水準から担保価値を検証してみると
- 担保評価額：52,406,600円
- 年間借地料：1,039,825円
であることから、地代利回りは2％と計算されます。
1,039,825円 ÷ 52,406,600円 ≒ 2％
沖縄の地代水準は....すみません、すぐには分かりませんが、地方都市では通常「2.5～3.5％」程度になるケースが多いので、「2％」はかなり低いです。
つまり、地代利回りから見れば「軍用地の土地価格が高い」となりますね（地代÷土地価格＝地代利回り）。
今回は軍用地で固いファンドということで、LTVが80％と高めです。
営業者のコメントまとめ
営業担当者のコメントをまとめると次のとおりです。
- 担保は沖縄中部の軍用地(返還対象でない)
- 軍用地の売買は「年間借地料×倍率」で算出
- 軍用地は流動性が高く任売が多い
- 市場価格より高く売却できる可能性がある
- 担保評価も固めに査定している（※）
（※）5700万円の取引事例があるが、5200万円で担保評価しているとのこと。
担保の詳細まとめ
ポケファンの説明では、担保価値が非常に安定していると強調されてますね。
- 地代は年2％上昇。この10年で20％上昇
- 過去に借地料が下がった事はない
- 軍用地は値下がりのリスクが非常に低い
- 大人気のため流動性に優れる
- LTV70％を超えるが価値の上昇を見込む
今回のファンドの一番のポイントは、「地代が年2％ずつ上昇」しているのにも関わらず、「地代利回りが2％と低い」ということ。つまり、
「土地価格がそれ以上に上昇している（＝担保が固い）」
ということですね（地代÷土地価格＝地代利回り）。
ポケットファンディングの実績と強み
ポケファンの管理会社、貸金業、不動産会社などは、沖縄で実績のある「財前グループ」です（ポケファンは「ソーシャルバンクZAIZEN」が運営）。
この財前グループ、沖縄では貸金業や不動産業で20年以上の実績があります。
ソシャレンの中で、ナンバーワンの実績だね。
好調な沖縄の不動産開発のための融資が多く、ポケファンは地味にがんばってて、リリースして2年間余りで募集金額11億円、貸倒れゼロ、遅延ゼロです。
さらには毎月のレポートとして、担保物件を目視で確認したり（大変な手間です...）、資金回収状況をレポートしてくれるんですよね。
大手のような派手さはありませんが、地方でがんばる「隠れた優良業者」のポケファンが好きで、少額ですが投資を続けてます。
＼お宝ファンド「軍用地」に投資！／
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【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金 |
| SBISL | 2,570,000円 | 139,100円 |
| OwnersBook | 2,700,000円 | 73,266円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 264,861円 |
| クラウドバンク | 1,450,000円 | 274,899円 |
| CREAL | 1,310,000円 | 21,791円 |
| Funds | 500,000円 | 5,392円 |
| SAMURAI | 550,000円 | 3,500円 |
| FANTAS funding | 850,000円 | 8,656円 |
| LCレンディング | 250,000円 | 15,986円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 100,000円 | 364円 |
| COOL | 30,000円 | 111円 |
| 合計 | 12,400,000円 | 824,772円 |
