【メリット多いな！】COZUCHI学芸大学EXITファンドは利回り13％！
今COZUCHIで募集中の「銀座 EXITファンドⅡ」の応募額が現時点で19億円になってますね！
まあえらいことになってます。個人的には思い切って100万円投資してみましたが、当選して欲しい…。
そんな感じで不動産クラファンに新しい風を吹かせているCOZUCHIの新ファンドの告知がありました！「学芸大学 EXITファンド」です。
COZUCHIは価値を見つけるのが上手とは前々から書いてますが、募集のタイミングや期間設定も絶妙ですね。
今回もタイミングを上手くあわせて期間は3ヶ月！そして利回り13％！募集金額2億円！劣後割合42.8%！と･･･。
もの凄いインパクトですし、新規の投資家にも安心できるポイントも盛りだくさん。
ということで、今回はCOZUCHIの新ファンドについてみていきたいと思います。
【関連記事】『COZUCHI』前人未踏とはこういうこと！
【COZUCHI】学芸大学 EXITファンド
- 募集金額：2.0億円
- 想定利回り：13％（インカム0.1％、キャピタル12.9％）
- 運用期間：3ヶ月
- 優先劣後出資比率：優先57.2%、劣後42.8%
- 募集方式：【先着＋抽選】
- 募集開始：1次募集 先着2022年3月29日19時、2次募集 先着2022年3月30日19時
今回は先着と優先の両方用意されていますね！もし先着で弾かれても、抽選でリベンジできますね。各々募集開始時間が異なるのでご注意ください。
ファンドの内容は、東急東横線の学芸大学駅徒歩6分にある賃貸用の戸建て物件を取得して、開発用地（または収益物件）として売却するファンドです。
なるほど～。東横線の学芸大学ですか。学芸大学といえば、最近Jointo αの物件もありましたね。
東横線の自由が丘、学芸大学、都立大学などは同じ"西"東京エリアの恵比寿や代官山、神宮前などには若干及ばないものの、レジデンスとしてトップラインに近いエリアです。
あとはそうですね、”東”東京と比べると中央区の銀座、文京区の小石川と同レベルというイメージでだいたいOKかと思います。
いずれにしても、住宅地としての投資物件の立地でみれば、日本では非常に優れたエリアです。
まあ、学芸大学で利回り13％って･･･リスクに対するリターンの高さが全然釣り合ってないような（笑）、もちろん、いい意味で。
もちろんそれには理屈があって、本ファンドは開発物件ですから、通常の収益物件の利回りより高くなります。
やや専門的な話になりますが鑑定評価では投下資本収益率といって、本収益率目線で見ると13％は十分あり得る水準です。
ですから、高利回りだからといって闇雲に不安になる必要はない、そんなファンドです。
学芸大学という立地
物件は学芸大学エリアなので目黒区になるのかな。
個人的には目黒に8年間暮らしていたので、学芸大学には目黒通りをずーっと西にチャリでよく行きましたが、商業地というよりも（駅前以外は）高級住宅地ですね。
※いつものごとく話がそれていきますが、目黒通りにある「目黒寄生虫博物館」にもよく通ってました。展示品に衝撃を受けると思いますので、お近くに行かれたらぜひ立ち寄ってみてください。
ざっと調べてみると目黒区の人口、建築着工戸数は増加傾向にありますし、学芸大学駅から東に目黒通りを超えると戸建住宅やマンションのほか、作業所なんかも混在する住宅地域になるのですが、基本的には駅南側、東側の一部は低層住宅地です。
小規模なら戸建住宅、本件のように規模が大きくなれば開発用地（投資も含む）と、規模によって需要者が分かれてくるのかなと思います。
人気のある学芸大学の第1種低層住居専用地域で地積558.66㎡もあれば、COZUCHIの説明のとおり戸建住宅の開発用地でしょうね。
都心部へのアクセスが優れていますから、戸建住宅であれば都心部に通勤する世帯が住むんでしょう。
もちろん収益物件もありますが、あの辺りは自用の戸建やマンションも多いです。
そして自分で東横線沿線に戸建、分譲マンションを買える層ですから、平均以上には所得があるファミリー世帯が市場参加者になるんでしょう。学芸大学にはおしゃれなイメージもありますから、若い世代もあり得るかもしれません。
もちろん場所や個別的要因にもよりますが、駅徒歩5～6分で戸建住宅地として分割利用すれば、1画地160㎡程度で100万円／㎡はするでしょう。ざっくりですよ、ざっくり。
仮に100万円／㎡としてエンド販売価格を計算すると100万円×558.66㎡＝5億6千万円です。これに戸建分譲地の開発道路などの潰れ地を考慮して×80％としたとしても4.5億円です。
※一応、保守的に80％を乗じていますが、規模的に潰れ地は不要かもしれません。そうなれば宅地としての価値はもっと高まります。
一方、募集金額2億円ですから劣後割合42.8％分を考慮して物件価格3.5億円です（諸費用は考慮外としています）。
業者のインフラ関係の開発費用、販促などの管理費などをかんがみても、これは売れるでしょう、というのが僕の意見です。売れるというか既に契約済みなんですけれども（笑）。
こんな感じで開発用地としての価値に目を付けられ、組成されたのが本ファンド、というわけです。
※僕は直接物件を見たわけではありません。個別的要因の詳細を把握していない部外者の一意見ですので「ああ、こんな風に計算するのねー」程度にしてください。
もうこれが僕の結論ですが、今回はその他のポイントもたくさん仕掛けてくれているので、簡単にまとめておきますね。
※ここまでで十分という方は最後の「COZUCHIの情報公開の質」まで飛ばしていただいても構いません。
学芸大学 EXITファンドのポイント
EXITファンド
- EXITファンドとは、すでに売却契約を結んだ事業完了間際のタイミングで募集を行うファンドのこと。
- すでに事業収支も確定しており、より正確に13％という利回りを提示している。
本ファンドはEXITファンドですから、不動産クラファンの一番のリスクポイントである「売れない」リスクがかなり抑えられていますね！
既に売却契約が決定
- 既に売買契約を締結済みで、決済日を迎えるまでのファンド。
- 進捗状況によっては決済日が延長となる可能性がある。
- 決済日は5月31日だが通例よりも大幅に余裕を持たせた3ヶ月の運用期間としている。
- 買主の手付解除期日は2022年3月14日。この日までに解除の申出はなかったので買主都合で契約が解除されることはない。
「やっぱり買うのやめます！」という手付解除は期日が3/14。もう契約解除はできません。あとは5/31までの決済を粛々と待つだけです。
また、EXITファンドでは売却契約内容はもちろん、売却先が買い取れる与信があるのかが重要ですが、この点については、
- 売却先は年商60億円。
- 大手ハウスメーカーと提携し東京都や埼玉県を中心にマイホーム用の戸建て分譲用地に特化した実績あり。
- 本エリア及び駅徒歩6分である立地の戸建てニーズは高く、戸建て用地としての売却収益が十分見込める。
つまるところ、契約が履行されないリスクは極めて低いということですね。
相場価格の約40％ディスカウントで仕入れ
- 相場価格よりも約40％ディスカウントして仕入れ。
- 学芸大学駅徒歩6分という好立地かつ約100坪を超える敷地にあり、非常に希少性が高い。
- 売主都合で早期に売却したい意向もあり、大幅に割安で取得できた。
早期売却でディスカウント。こういう物件を見つけるCOZUCHI（TRIAD含む）のネットワークは流石ですね。
安全性を高める劣後割合は42%
- 優先劣後割合を優先57.2%、劣後42.8%。
- 運用期間は3ヶ月ですので期間中の不動産の下落リスクは極めて低い。
期間の短さ、劣後割合の高さも群を抜いています。安心ポイントです。
決済見通しが立たなければTRIAD社が買い取り
- 決済の目途が立たず3ヶ月の運用期間を経過する場合、1号事業者であるTRIAD社が見込評価額にて買い取る。
- 買取以降は、新たにファンド組成を行う可能性あり。
どこまでも安心材料が続きます。
キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当
- キャピタルゲインの13％を上限として優先出資者である投資家に配当。
- 売却が想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性あり。
- キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性あり。
ちなみに、想定利回り13％は3ヶ月の運用期間に基づき算出されていますので、当初の売買契約記載通りの決済となる場合は「早期償還」となり想定を上回る利回りとなります。
【関連記事】COZUCHI（旧WARASHIBE）の実績利回りがヤバい！
COZUCHIの情報公開の質
13％という高利回りに始まって、元本を保全する措置も多く、ガチガチに「堅い」。
一言でまとめると「メリットが多いな！」というファンドでございます。
それにしてもCOZUCHIは包み隠さず僕たちが知りたい情報を教えてくれますね。こんな風に書いてくれると高利回りの理由もすべからく納得できますから僕は好きです。
COZUCHIでは難しい不動産、しかも資産価値の高い不動産に手軽に投資できます。
不動産を買って賃貸して売却して収益を得るのが普通の不動産投資ですが、こういう開発物件は自分ではなかなか見つけられないですし、忙しい現代人はそこに資源（お金や時間など）の投入もできない。
ましてやCOZUCHIのように都心部のいい感じの開発物件なんて…難易度高すぎます。
ということで、不動産クラファンを始めるにはCOZUCHIは外せないよね、という結論でした。
こういうクラファンは他にはないので、今はキャンペーン中ですしまだの方は試してみてはいかがでしょうか？
もちろん投資なのでリスクはあるのは当然ですが、びっくりするほどのリターンが返ってきますので。
★COZUCHI限定キャンペーンのお知らせ★
そんなCOZUCHIですが、新規登録でAmazonギフト券2000円分プレゼントキャンペーンが延長されましたね。
●内容：Amazonギフト券2000円分プレゼント
●期間：2022年3月16日〜2022年4月15日
●対象者：以下①②を満たした方
①2022/4/15までに対象メディア経由で投資家登録の申請
②2022/4/20までに投資家登録完了
ちなみに本キャンペーンは↓にご注意くださいませ。
●対象メディア経由での申込が確認できない場合はキャンペーン対象外
●COZUCHIのホームページ上に告知はない
●先着500名限定
対象メディアを絞った限定キャンペーンですので（本ブログのバナーからの申込はOKです）、検索エンジンからの検索ではキャンペーン対象に含まれませんのでご注意くださいませ。
COZUCHIでは2000円キャンペーンが続きますが、いきなり終了するかもしれませんので、まだの方はお見逃しなく！
＼アマギフ2000円分プレゼント！／
【関連記事】LAETOLI(ラエトリ)武藤社長インタビュー『不動産クラファンCOZUCHIの未来』
