利回りはよく分からないけど、「今は利回りが上がってるの？下がってるの？相場は？」くらいは把握しておきたい方へ
こんにちわ、久しぶりにジョギングを始めたら、いきなり筋肉痛のトッティです（目指せマイナス5キロ！）。
さて。クラウドファンディングにおいて「利回り」は重要なキーワードになってますが、利回りって良く分からないですよね（正直めちゃくちゃ奥が深くて難しいです）。
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不動産の利回りはよく分からないけど、「今は利回りが上がってるの？下がってるの？相場は？」くらいは把握しておきたい、と思ってる方も多いのではないでしょうか？
ということで、今回は「利回りの動向把握」に役立つ調査を、ご紹介させていただこうと思います。
＼利回りが安定する物流ファンド／
「不動産投資家調査」は業界も注目している
利回りの把握にめちゃくちゃ役に立つのが、日本不動産研究所が定期的に公表している「不動産投資家調査」です。
不動産鑑定士なら全員知ってる有名な調査です。
この調査では「利回りの動向」について、不動産関係者（機関投資家、アセットマネージャー、金融機関など）に幅広くヒアリングした結果をまとめているので、利回りを含めた今の不動産市況を知るために、かなり役立ちます。
今回はコロナ禍で注目の最新版がリリースされましたので、ブログでもご紹介させていただきました。
コロナの不動産利回りへの影響
詳細はリンク先のPDFを見ていただければと思いますが、僕がまず思ったのは「コロナは不動産の利回り（≒価格）に大きく影響しなかったんだな」ということ。
もちろん、調査は総論なので、インバウンド需要をメインとするホテルや都心型の商業施設など、個別にリスクを利回りに強く織り込んだ物件もあると思います。
ただ、闇雲に不安をかき立てるメディアも多い中、オフィス、レジ（住宅）、物流やヘルスケアなどの利回りは、今のところ、大きくは変わってないようです。
この辺はレジや物流リートの回復が早かったことにも表れてますね。
実際のリート物件を見ていても、「不確定要素を利回りに織り込む」というよりは「賃料減額分をキャッシュフローで考慮する」物件が多い印象です。
※専門的にいうと「キャップレートではなく、DCF法のCFで賃料収入を数ヶ月分だけ減額している」という意味です。
キャッシュフローで考慮するということは、言い換えると「いつかは賃料も（早い段階で）回復すると想定している」、ということになります。
今後はアセットクラスによっては回復に時間がかかりそう
今後について、同調査では「ホテルはネガティブな影響があるだろう」との回答が9割を占める一方、「レジや物流などはネガティブな影響はあまりない」との回答が多い結果に。
ホテルやリテール（商業施設）などのアセットクラスによっては、影響がジワジワ表面化するのはこれから....ということでしょう。大方の予想どおりだと思います。
今回の投資家調査の結果から分かったことは、投資先は今後も安定しそうなアセットクラスを選ぶことだと思います。
クラウドファンディングでは、立地の優れるレジのRimpleや、物流のCRE Fundingになりますね。これらを中心に投資しておいた方がよさそうです。
＼東証一部の不動産クラファン／
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※クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| Rimple | 200,000円 | 0円 |
| クラウドバンク | 577,000円 | 312,253円 |
| creal | 1,120,000円 | 55,120円 |
| Funds | 700,000円 | 15,403円 |
| SAMURAI FUND | 650,000円 | 17,560円 |
| CRE Funding | 100,000円 | 287円 |
| SBISL | 1,420,000円 | 221,081円 |
| FANTAS funding | 1,150,000円 | 17,903円 |
| SYLA FUNDING | 400,000円 | 0円 |
| OwnersBook | 1,500,000円 | 154,877円 |
| COOL | 0円 | 111円 |
| Joint α | 100,000円 | 0円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 142,000円 | 4,745円 |
| ASSECLI |  30,000円 |
0円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 300,186円 |
| LCレンディング(終了) | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 10,177,000円 | 1,135,203円 |
